Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego

0

Jednym z popularniejszych rodzajów umów cywilnoprawnych jest umowa najmu lokalu. Zawierając tę umowę, wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy lokal do używania na czas oznaczony bądź nieoznaczony, w zamian za czynsz. Regulacje prawne odnoszące się do najmu lokalu, zostały zawarte w kodeksie cywilnym oraz ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym oraz zmianie kodeksu cywilnego. W niniejszym artykule odpowiemy na pytanie jakie prawa przysługują wynajmującemu w zakresie możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego oraz czy faktycznie w omawianej kwestii zasada swobody umów wynikająca z kodeksu cywilnego nie ulega ograniczeniom.

Jaki reżim prawny?

W pierwszej kolejności należy podkreślić, iż podstawową rolę dla tytułowego zagadnienia odgrywają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, natomiast dopiero w zakresie nieuregulowanym wskazaną ustawą zastosowanie znajdą przepisy kodeksu cywilnego działu „najem”.

Znaczenie terminu „lokal mieszkalny” przybliża nam definicja legalna zawarta w art. 2 ust. 1 pkt. 3 ustawy o ochronie praw lokatorów, w której czytamy, że:

należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych

Dla dalszych rozważań istotne jest podkreślenie, że lokal taki nie może być wykorzystywany w sposób inny niż na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych (ew. jako pracownia związana z działalnością artystyczną), a zatem jeżeli najemcą jest podmiot, który zamierza wykorzystywać przedmiot umowy  np. wyłącznie do prowadzenia w nim działalności gospodarczej, to taka umowa nie podlega reżimowi z ustawy o ochronie praw lokatorów lecz zastosowanie znajdą przepisy kodeksu cywilnego. Oczywiście istnieje możliwość prowadzenia w takim lokalu działalności gospodarczej np. w formie prac chałupniczych, natomiast konieczne pozostaje, aby taki lokal jednocześnie służył najemcy do celów mieszkalnych.  W związku z powyższym najemcą może być jedynie podmiot, który posiada potrzeby mieszkaniowe, lub który może prowadzić pracownię dla celów związanych z działalnością w dziedzinie kultury i sztuki, a zatem chodzi wyłącznie o osoby fizyczne.

Dopuszczalne przyczyny wypowiedzenie umowy najmu

Koncentrując się nad samym zakresem możliwości wypowiedzenia umowy najmu powyżej opisanego lokalu przez wynajmującego, można dojść do konkluzji, iż jego możliwości zostały w tej mierze w sposób radykalny ograniczone, co jest efektem pierwszeństwa stosowania ustawy o ochronie praw lokatorów. Powyższe wynika z treści art. 11 ust. 1 ww. aktu prawnego, w którym czytamy:

Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w niniejszym artykule, z zastrzeżeniem art. 21 ust. 4 i 5. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Zawarty w tym przepisie zwrot wskazujący, iż wypowiedzenie może nastąpić wyłącznie w sytuacjach wymienionych przez ustawodawcę, sprawia, iż zasada swobody umów podlega skrajnemu ograniczeniu, gdyż klauzule umożliwiające wypowiedzenie umowy przez wynajmującego bez przyczyny bądź z innych przyczyn niż te wskazane w ustawie, pozostają bezskuteczne. Do skutecznego wypowiedzenia umowy najmu ze strony wynajmującego może dojść w następujących przypadkach:

  1. gdy lokator używa lokalu w sposób sprzeczny z umową, dopuszcza do powstania szkód, niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców, wykracza w sposób uporczywy przeciwko porządkowi domowemu przez co korzystanie z pozostałych lokali staje się uciążliwe –  wynajmujący może wypowiedzieć umowę nie później niż na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego po pisemnym upomnieniu,

  2. lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu bądź innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności – wypowiedzenie może nastąpić po wyznaczeniu miesięcznego terminu na uregulowanie płatności oraz po uprzednim pisemnym wezwaniu do wykonania zobowiązania,

  3. doszło do wynajęcia, podnajęcia bądź bezpłatnego oddania lokalu w użytkowanie osoby trzeciej bez zgody właściciela,

  4. lokal powinien zostać opróżniony w związku z remontem bądź rozbiórką budynku.

Nadto w kolejnych ustępach ustawodawca wskazuje, że do wypowiedzenia przez wynajmującego może dojść jeżeli:

  1. wartość czynszu jest niższa od 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku:
  2. a) z powodu niezamieszkiwania lokalu przez najemcę w ciągu 12 miesięcy – okres wypowiedzenia wynosi 6 miesięcy,

    b) najemcy przysługuje tytuł prawny do innego lokalu w tej samej miejscowości (spełniającego wymagania lokalu zamiennego),

  3. sam zamierza zamieszkać w tym lokalu. Jeżeli lokator może skorzystać z lokalu zastępczego wypowiedzenie może nastąpić najpóźniej na 6 miesięcy naprzód, natomiast gdy nie ma takiej możliwości, wtedy wypowiedzenie może nastąpić najpóźniej na 3 lata naprzód.

Jak nietrudno zauważyć możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego przez wynajmującego są dość ograniczone  i sama klauzula zawarta w umowie nie musi przynieść wynajmującemu oczekiwanych rezultatów. Omówione normy należy zakwalifikować jako bezwzględnie obowiązujące, o czym świadczy przytoczona już treść art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, nadto podkreślić należy, że ustawa nie wyłącza ich stosowania nawet przy zawarciu umowy najmu okazjonalnego, która poszerza w znaczący sposób zakres zastosowania przepisów kodeksu cywilnego.

Podsumowując, warto zaznaczyć, że sama klauzula o wypowiedzeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego odnosi się jedynie do uprawnień najemcy, a wtedy zastosowanie znajdzie przepis art. 673 kc. .

NEWSLETTER

Chcesz na bieżąco otrzymywać darmową i zrozumiałą wiedzę prawniczą? Nic prostszego. Zapisz się na nasz newsletter.

free newsletter templates powered by FreshMail
Czy niniejszy artykuł był dla Ciebie przydatny?
Ogólna ocena: 5.0 (5 oceniających)
Sending
Udostępnij nas i pomóż nam się rozwijać!

absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu im. Adama Mickiewicza w Poznaniu. Specjalizuje się w dziedzinie prawa cywilnego, a w szczególności ochrony dóbr osobistych. Nadto w kręgu jego zainteresowań znajdują się zagadnienia związane z prawem prasowym i karnym. Uczestnik konferencji międzynarodowych, które odbyły się na Uniwersytecie Michała Romera w Wilnie i Państwowym Uniwersytecie Petersburskim. Członek międzynarodowej organizacji pozarządowej. Posiada wieloletnie doświadczenie zdobyte w poznańskich kancelariach prawnych. Posługuje się językiem angielskim i rosyjskim.